Byggeret

Maj 2022

Vejledning

Byggeret – den korte version

Hvilke minimums- hhv. maksimumskrav skal en ansøgning om byggetilladelse overholde for at blive godkendt?

Byggeret generelt

Byggeretten kan udtrykkes som et antal minimums- hhv. maksimumskrav der, såfremt de er overholdt, bevirker, at kommunalbestyrelsen (bygningsmyndigheden) ikke kan nægte at godkende et byggeprojekt, når der indsendes en ansøgning om byggetilladelse.

Minimums- hhv. maksimumskravene findes som udgangspunkt i bygningsreglementet eller den aktuelle lokalplan.

Kravene i bygningsreglementet kan være skærpet eller lempet i en lokalplan, herunder de såkaldte temalokalplaner, der gælder for hele kommunen. I tilfælde af uoverensstemmelse mellem kravene i bygningsreglementet og kravene i en lokalplan er det kravene i lokalplanen, der gælder.

Det anførte gælder uanset, om der er tale om opførelse af nye huse eller tilbygninger til bestående.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at nedlægge forbud mod et ansøgt projekt, hvis kommunen har til hensigt at vedtage en lokalplan, der vil gøre det ansøgte umuligt. Det forekommer, men det er den klare undtagelse. Hjemmel findes i Planloven § 14.

Der er en del nuancer i begrebet ”byggeret”. For at gøre beskrivelsen så overskuelig som muligt omfatter den følgende uddybende beskrivelse alene de mest almindelige forhold. Beskrivelsen dækker således den langt overvejende del af alle ansøgninger om byggetilladelse. Dit projekt kan

imidlertid indeholde forhold, der falder udenfor de beskrevne minimums- hhv. maksimumskrav. I sådanne tilfælde må du spørge bygningsmyndigheden til råds eller kontakte en rådgiver.

Byggeret konkret

De konkrete minimums- hhv. maksimumskrav, der lægges til grund for byggeretten, relaterer sig til:

· Bebyggelsesprocenten

· Grundens størrelse

· Antallet af etager

· Højden på bebyggelsen

· Afstanden til naboskel

· Samspillet mellem afstanden til skel og højden på bebyggelsen

Udgangspunktet for byggeretten er bebyggelsesprocenten. Den tilladte bebyggelsesprocent fremgår af den gældende lokalplan for dit område (se note 1).

Bebyggelsesprocenten beregnes med udgangspunkt i reglerne i bygningsreglementet.

Bygningsreglementet findes i forskellige udgaver (se note 2). Beregningsreglen for udregning af bebyggelsesprocenten findes i det bygningsreglement, der var gældende, da lokalplanen for dit område blev offentliggjort (se note 1 og 2).

Tjek om der er en eller flere temalokalplaner, altså lokalplaner der gælder for hele kommunen, der korrigerer beregningsreglerne i det aktuelle bygningsreglement. I denne forbindelse henledes opmærksomheden specielt på temalokalplan 402 (overdækninger, herunder udestuer) og temalokalplan 405 (fritliggende kældre og hævede opholdslokaler) (se note 3).

Det anførte gælder uanset, om der er tale om opførelse af nye huse eller tilbygninger til bestående.

De konkrete krav er således:

Bebyggelsesprocenten

· De fleste villaområder i Gentofte Kommune er omfattet af lokalplaner, der fastsætter bebyggelsesprocenten for det område, lokalplanen omfatter. Bebyggelsesprocenten er typisk 25%. Der findes lokalplaner, hvor dette fraviges op og ned. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1)

· Der findes enkelte villaområder, der ikke er omfattet af en lokalplan. For én- og tofamiliehuse i disse områder er bebyggelsesprocenten i bygningsreglementet fastsat til 30% og for dobbelthuse til 40%. Der er dog i Gentofte Kommune praksis for med

lokalplanlægning at hindre en højere bebyggelsesprocent end 25% for sådanne ejendomme. Spørg i givet fald bygningsmyndigheden.

Grundens størrelse

· Minimumsstørrelsen for grunde fremgår normalt af lokalplanen for pågældende område. I Gentofte Kommune er minimumsstørrelsen typisk 800 m2. Fravigelser kan forekomme. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1).

Antallet af etager

· Kravene til det maksimale antal etager i villaområder varierer fra én til 2½ etage. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1)

Højden på bebyggelsen

· I Gentofte Kommune er den tilladelige højde typisk fastsat til maksimalt 9 meter, i nogle lokalplaner dog 12 meter. Se lokalplanen for dit område. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk (se note 1)

Afstanden til naboer

· Afstanden for fritliggende énfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel til naboskel er minimum 2.5 meter

· Minimumsaftstanden på 2.5 meter gælder også for opholdsarealer i det fri, der er hævet mere end 30 cm over terræn, udestuer, udvendige trapper, skorstene, svømmebassiner og solcelleanlæg

· Garager og carporte, overdækkede terrasser, hvor gulvplanet maksimalt er hævet op til og med 30 cm over terræn, drivhuse, skure, hønsehuse, pavilloner og lignende mindre bygninger til udhusformål, kan opføres nærmere skel mod nabo, vej og sti end 2.5 meter, hvis følgende iagttages:

o Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må inden for en afstand af 2.5 meter fra skel mod nabo, vej og sti være højere end 2.5 meter

o De sider, der vender mod skel mod nabo og sti, må ikke udgøre en samlet længde på mere end 12 meter

o Der må ikke udføres vinduer, døre eller lignende åbninger mod skel mod nabo og sti, men gerne mod vej

Samspillet mellem afstanden til skel og højden på bebyggelsen

· Den maksimalt tilladte højde er typisk 1.4 x afstanden til skel mod nabo og sti, men ikke til vej. Dette begreb kaldes ”Det skrå højdegrænseplan”. Det betyder, at jo længere inde på grunden huset er placeret, jo højere kan det være – dog maksimalt det i lokalplanen tilladte = normalt 9 meter som tidligere anført

· Mod vej er den maksimalt tilladte højde typisk 0.4 x afstanden til modstående vejlinje

(se note 4)

· Visse bygningsdele i form af antenner, tagkviste af sædvanligt omfang, skorstenspiber, ventilationshætter, gavltrekanter og tagudhæng kan overskride det skrå højdegrænseplan

Sammenfattende

Kort sagt: Hovedprincippet er, at indsender man en ansøgning om byggetilladelse, der holder sig indenfor de beskrevne rammer, kan kommunalbestyrelsen (bygningsmyndigheden) ikke nægte at godkende ansøgningen. Det er det, der menes med byggeretten.

Tjek for en sikkerheds skyld om der i lokalplanen for dit område hhv. i en temalokalplan findes afvigende krav fra det ovenfor beskrevne.

Udenfor den formelle byggeret, men lige så vigtigt

Ét er de formelle krav, der skal opfyldes, for at man må bygge. Noget andet er, om det, man har til hensigt at bygge, er pænt, om det arkitektonisk udgør en harmonisk helhed - ved nye huse i samspillet med helheden i området og ved tilbygning med det hus, der bygges til.

For at opfylde dette behov kan vi kun anbefale, at du tager en grundig snak med din arkitekt om netop dette emne. Vær bevidst om arkitekturen. Arkitekten, der er professionel på området, har ganske mange tilgange til emnet og kan rådgive dig. Lyt til denne rådgivning og tilpas i nødvendigt omfang dit projekt, så vi alle får noget pænt at se på.Side 4 af 5

En god generel rettesnor er Gentofte Kommunes arkitekturpolitik. Lad denne indgå som en bevidst ledestjerne i dit projekt.

Note 1:

Den tilladte bebyggelsesprocent findes i de fleste lokalplaner, men ikke nødvendigvis i alle. Lokalplaner findes på kommunens hjemmeside således: gentofte.dk, Bolig og by, Byplanlægning, Lokalplaner

Note 2:

Følgende bygningsreglementer gælder for lokalplaner offentliggjort i de anførte perioder:

BR 18 fra 1. januar 2018

BR 15 for perioden 2015 - 2017

BR 10 for perioden 2010 - 2014

BR 08 for perioden 2008 - 2009

BR 98 for perioden 1998 – 2007

BR 95 for perioden 1995 - 1997

Længere tilbage findes bygningsreglementer for perioden 1961 – 1995. Disse bygningsreglementer, der sjældent skal anvendes, er af forenklingshensyn ikke nærmere omtalt

Samlet oversigt, se hjemmesiden bygningsreglementet.dk, nederst på forsiden

Note 3:

Vær opmærksom på de foreliggende temalokalplaner, der regulerer byggeretten som supplement til den relevante lokalplan. Følgende temalokalplaner er aktuelt gældende:

Lokalplan 380 (Bevaringsværdige bygninger)

Lokalplan 395 (Altaner og tagterrasser i villaområder)

Lokalplan 402 (Overdækninger, herunder udestuer) – bemærk specielt denne temalokalplan

Lokalplan 405 (Fritliggende kældre og hævede opholdslokaler) – bemærk i relevant omfang også denne lokalplan

Lokalplan 423 (Hegning) – formentlig ikke relevant i forbindelse med byggeretten

Note 4:

Vejlinjen er typisk skellet mod vej

Modstående vejlinje er genboens skel mod vej

Begrebet ”Udlagt vejlinje” kan forekomme. Er sjældent aktuelt i Gentofte kommune