402 - overdækninger og udestuer

Maj 2022

Vejledning

Hvor meget må jeg bygge på min grund?

Herunder betydningen af lokalplan 402 – ”Om overdækninger, herunder udestuer”

Har du overvejelser om at bygge nyt eller bygge om, melder spørgsmålet sig: Hvor mange m2 må jeg bygge på min grund?

For at kunne bevare på dette spørgsmål skal man se på begreberne

· Bebyggelsesprocent,

· Beregningsmåde af bebyggelsesprocenten og

· Lokalplaner

De enkelte begreber og anvendelsen af disse beskrives i det følgende. Der er enkelte undtagelser og afvigelser fra det beskrevne. Med det formål at gøre en i visse situationer lettere kompliceret problemstilling så enkel som muligt, er disse undtagelser ikke nærmere omtalt. Bliver du i tvivl, må du rette henvendelse til bygningsmyndigheden i kommunen eller til en rådgiver.

Bebyggelsesprocent

Den tilladte bebyggelsesprocent i Gentofte Kommune er som udgangspunkt 25% af den i tingbogen anførte størrelse på din grund. Afvigelse fra de 25% - større eller mindre - kan forekomme, se efterfølgende afsnit om lokalplaner.

Beregningsmåde af bebyggelsesprocenten

Regler for beregning af bebyggelsesprocenten fremgår af bygningsreglementet.

Bygningsreglementet findes i forskellige udgaver (se side 3). Beregningsreglen for udregning af bebyggelsesprocenten findes i det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for offentliggørelsen af lokalplanen for dit område.

Visse bygningsdele medregnes ikke i bebyggelsesprocenten, andre medregnes kun over en grænse, se det aktuelle bygningsreglement.

Lokalplaner

Der findes to former for lokalplaner

· ”Almindelige” lokalplaner

· Temalokalplaner

”Almindelige” lokalplaner

De fleste områder i Gentofte Kommune er omfattet af en lokalplan for et afgrænset område. Bebyggelsesprocenten for lokalplanens område fremgår af lokalplanen. Er dit område ikke omfattet af en lokalplan, må du spørge bygningsmyndigheden om råd.

Temalokalplaner

Som supplement til de almindelige lokalplaner findes de såkaldte temalokalplaner. I modsætning til de almindelige lokalplaner, der alene omfatter et afgrænset område, omfatter temalokalplaner hele kommunen. En temalokalplan kan indeholde bestemmelser, der har betydning for beregningen af bebyggelsesprocenten, se specielt temalokalplanerne 402 og 405.

Følgende temalokalplaner er aktuelt gældende:

· Lokalplan 380 (Bevaringsværdige bygninger)

· Lokalplan 395 (Altaner og tagterrasser i villaområder)

· Lokalplan 402 (Overdækninger, herunder udestuer) – ofte aktuel i denne sammenhæng

· Lokalplan 405 (Fritliggende kældre og hævede opholdslokaler) – kan være aktuel

· Lokalplan 423 (Hegning)

Den praktiske anvendelse af begreberne

Hvor mange m2 må jeg bygge? Spørgsmålet kan besvares således:

1. Find lokalplanen for dit område. Se den tilladte bebyggelsesprocent i lokalplanen. Bebyggelsesprocenten i Gentofte kommune er i de fleste tilfælde 25%, men der er undtagelser op og ned. Lokalplanen kan findes på kommunens hjemmeside gentofte.dk

under Bolig og by – Byplanlægning – Lokalplaner – Vedtagne lokalplaner hhv. Aktuelle planforslag

2. Find det bygningsreglement der var gældende på det tidspunkt, lokalplanen blev offentliggjort. Det ønskede bygningsreglement kan findes ved en almindelig Google-søgning

Der findes følgende bygningsreglementer gældende for de anførte perioder:

· BR 18 fra 1. januar 2018

· BR 15 for perioden 2015 - 2017

· BR 10 for perioden 2010 - 2014

· BR 08 for perioden 2008 - 2009

· BR 98 for perioden 1998 - 2007

· BR 95 for perioden 1995 - 1997

Længere tilbage findes bygningsreglementer for perioden 1961 – 1994. Disse bygningsreglementer, der sjældent skal anvendes, er af forenklingshensyn ikke nærmere omtalt.

Samlet oversigt over bygningsreglementer, se hjemmesiden bygningsreglementet.dk, nederst på forsiden

Den praktiske anvendelse af bygningsreglementerne er vist ved et eksempel i bilag 2.

Supplerende bemærkninger vedrørende lokalplan 402

Lokalplan 402 er en temalokalplan, der omfatter hele Gentofte kommune. Lokalplanen trådte i kraft i juni 2018.

Formålet med lokalplanen var/er at forenkle reglerne for beregningen af bebyggelsesprocenten med fokus på åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer.

Indtil lokalplan 402 trådte i kraft, blev bebyggelsesprocenten for en ejendom, der er omfattet af en lokalplan - lokalplanen for det område den pågældende ejendom ligger i - beregnet på baggrund af beregningsreglerne i det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens offentliggørelse.

Da beregningsreglerne i bygningsreglementet hen ad vejen har undergået ændringer, var reglerne og derved vilkårene ikke nødvendigvis ens for alle grundejere ved beregningen af bebyggelsesprocenten.

Dette gjaldt udpræget for beregningen af åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer. En senere vedtaget lokalplan kunne således indeholde lempelser eller stramninger i forhold til

bestemmelserne gældende for tidligere vedtagne lokalplaner i andre områder. Der var således

ikke ens vilkår mellem grundejerne. Lokalplan 402 skulle råde bod på dette ved at skabe ens regler mellem alle lokalplaner for så vidt angår beregningsreglerne for åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer.


I det seneste Bygningsreglement, BR 18, der er vedtaget efter lokalplan 402, er der igen ændret i beregningsreglerne., BR 18 tillader således en marginal større bebyggelsesgrad i forhold til tidligere.

Det forhold at BR 18 er udstedt efter temalokalplan 402 gør, at temalokalplan 402 ikke gælder i forbindelse med BR 18. Beregningsreglerne i BR 18 gælder alene for ejendomme beliggende i et område, hvor lokalplanen er offentliggjort efter tidspunktet for ikrafttræden af BR 18, dvs. fra og med juni 2018 og frem, og det er indtil videre kun ganske få lokalplaner.

________________________________________________________________________________________________

Bilag 1

Regler for beregning af bebyggelsesprocenten

Bemærk!

Principperne for beregning af bebyggelsesprocenten i de enkelte bygningsreglementer er de samme nemlig, at visse bygningsdele medregnes fuldt ud og andre er fritaget for medregning under en vis grænse. Grænseværdierne er derimod nødvendigvis ikke ens i de forskellige bygningsreglementer.

I det følgende beskrives reglerne i det nyeste bygningsreglement (BR 18) for beregningen af bebyggelsesprocenten. Et andet bygningsreglement kunne være valgt som eksempel, da principperne som nævnt er de samme i de forskellige bygningsreglementer.

Uanset valg af bygningsreglement henledes opmærksomheden specielt på beregningen af åbne og lukkede overdækkede terrasser, herunder udestuer. Netop omkring disse bygningsdele har der gennem tiderne været forskelle i beregningsmåden, se de supplerende bemærkninger til lokalplan 402 ovenfor på side 3.

Et konkret eksempel på beregning af bebyggelsesprocenten baseret på det nyeste bygningsreglement BR 18 fremgå af bilag 2.

De konkrete regler

Reglerne for beregning af bebyggelsesprocenten i BR 18 er beskrevet i kapitel 23, §§ 453 - 455.

For at kunne beregne bebyggelsesprocenten skal man kende etagearealet. Beregning af etagearealet fremgår af BR 18, § 455, se efterfølgende.

Paragraffen har følgende indhold (stk. 2, dele af stk. 4 og stk. 5 er udeladt af forenklingshensyn). Fremhævninger er foretaget i denne sammenhæng:

Ӥ 455

Stk. 1. Etageareal beregnes ved sammenlægning af bruttoarealerne (se note 1) af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende


Stk. 2. ………..

Stk. 3. Til etageareal medregnes ikke:

  1. Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen.

  2. Åbne altaner (se note 2).

  3. Åbne tagterrasser (se note 2).

  4. Affaldsrum i terrænniveau.

  5. Sikringsrum til sikringsrumspligtige bygninger med forskriftsmæssig størrelse samt offentlige beskyttelsesrum, der er myndighedsgodkendte.

  6. Hemse med et areal på indtil 4,5 m².

  7. Udvendige trappers og altanganges projektion på terræn.

  8. Udvendige brandtrapper (flugtvejstrapper).

  9. Udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse og sommerhuse.

Stk. 4. For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger (se note 2), herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger:

  1. …………..

  2. 50 m² pr. bolig ved fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse, og

  3. …………...

Stk. 5 ……….….”

_______________________________________­­________________________________________

Note 1: Ved bruttoarealet forstås summen af alle etager, herunder kældre (se stk. 3, nummer 1) og tagetager samt småbygninger og overdækninger. Arealerne inkluderer ydermure

Note 2: Overdækninger er åbne, når mindst én væg er helt eller delvist åben og ikke kan lukkes med vindue, dør, port eller lignende. Er dette ikke tilfældet, er overdækningen lukket

Bilag 2

Eksempel på beregning af bebyggelsesprocenten

Udgangspunkt

Der er tale om et konkret eksempel baseret på det nyeste bygningsreglement BR 18. Principper for beregning er de samme i alle bygningsreglementer, men grænseværdierne kan være forskellige.

Eksemplet tager udgangspunkt i ønsket om at foretage en tilbygning til et bestående hus. Hvor mange m2 må jeg bygge til indenfor de gældende regler?

Grundlag for beregningen

Følgende tilfældigt valgte kriterier lægges til grund for beregningen af, hvor mange m2 der kan udbygges med:

Grundens størrelse 1000 m2

Etageareal på eksisterende hus før udvidelse (se note 1) 180 m2

Eksisterende bygningsdele der helt eller delvis skal medregnes

i etagearealet (garager, drivhuse mv.) (se note 1 og 2) 20 m2

Nuværende bebyggelsesprocent (180 m2 plus 20 m2 af 1000 m2) 20%

Tilladt bebyggelsesprocent ifølge lokalplanen 25%

Ønsket tilbygning:

· Tilbygning til hus (f.eks. en vinkelbygning) 40 m2

· Tilbygning af overdækket lukket terrasse (se note 3) 15 m2

· Tilbygning af overdækket åben terrasse (se note 3) 20 m2

Beregning

Bebyggelsesprocenten beregnes således i bygningsreglement BR 18:

Eksisterende hus før udvidelse 180 m2 – tæller 100% 180 m2

Areal på eksisterende bygningsdele der skal medregnes 20 m2 – tæller 100%

(se note 2) 20 m2

Tilbygning til hus 40 m2 - tæller 100% 40 m2

Overdækket lukket terrasse (ny) 15 m2 – tæller 100% 15 m2


Overdækket åben terrasse (ny) 20 m2 – del af de første 50 m2 der holdes

udenfor beregningen, jævnfør BR 18 § 455, stk. 4 0 m2 (se note 4)

Samlet beregnet etageareal efter ønsket ombygning 255 m2

Den tilladte maksimale bebyggelse er 25% af grundens størrelse på 1000 m2 250 m2

Konklusion

Da den tilladte bebyggelse maksimalt må udgøre 250 m2, skal byggeprojektet samlet set reduceres med 5 m2.

Vær opmærksom på de forskelle, der er mellem de enkelte bygningsreglementer for så vidt angår beregningsmåden for, hvad der medgår og ikke medgår i beregningen af etagearealet for visse bygningsdele i form af terrasser, garager mv., jævnfør BR 18, § 455, stk. 4 eller tilsvarende bestemmelser i andre bygningsreglementer. Husk i denne forbindelse i relevant omfang at korrigere for bestemmelserne i temalokalplan 402. Husk specielt sondringen mellem åbne og lukkede overdækninger.

Kompliceret? Ja. Tjek derfor gerne for en sikkerheds skyld med en rådgiver, før du starter et byggeprojekt.

________________________________________________________________________________

Note 1: Ejendommens godkendte størrelse ifølge byggetilladelsen

Note 2: Beregnet efter beregningsreglerne i det bygningsreglement der var gældende på opførelsestidspunktet korrigeret for beregningsreglerne i lokalplan 402 for så vidt angår åbne og lukkede overdækninger, herunder udestuer

Note 3: Overdækninger er åbne, når mindst én væg er helt eller delvist åben og ikke kan lukkes med vindue, dør, port eller lignende. Er dette ikke tilfældet, er overdækningen lukket

Note 4: Forudsætter at summen af etagearealet for samtlige bygningsdele – nuværende og nye - omfattet af § 455, stk. 4 (åbne overdækninger, garager, udhuse, drivhuse mv.) ikke overstiger grænseværdien – der i BR 18 er 50 m2, i andre bygningsreglementer andre værdier, typisk 35 m2